第六届中国城市更新优秀案例申报正在如火如荼的进行当中，如您有意参与本年度奖项评选，欢迎点击下方“征集公告”，提交相关申报材料。如有任何疑问，可在后台与我们联系。
小编导读
最近，开放式街区商业又火了一把。无论是上海亮相即爆款的鸿寿坊，还是为苏州带来国际商业新符号的仁恒仓街，都是商业正向更加开放舒适的空间尺度、更丰富多元的社交体验发展的有力佐证。当然，原本体量更小、租金天花板更明显的社区商业，在面对成熟大体量项目时，免不了面临顾客被分流、业绩受冲击的风险。但在未来的消费与商业发展趋势推动下，这也未尝不是新的生意机会。小体量、更灵活、更易做出细分主题的社区场，让商业更容易契合到社区日常生活的间隙，产生更多不经意但高频的互动，甚至更容易在居民、街道、商业、社会组织等多方主体之间搭建起沟通协作的桥梁，共同致力于社区生态共同体的建设发展。
本期我们带来中国城市更新论坛2023年申报案例—福州奥体阳光天地，一起探寻万物云旗下的万芊荟商管团队，是如何通过“商业+物业”合作的方式，为这个6万平米的开放式街区商业找准定位，建立起与业主的顺畅沟通渠道，精准满足居民日常需求的同时，也提高了项目运营效率及业主满意度，推动民生与商业的共益共生。
“
先锋实践亮点
“商业+物业”创新合作机制实现社区商业增量发展：万芊荟以社商联动机制推动集团内部建立“商业+物业”的协调机制，打通了商场、物业与业主的沟通屏障，促进社区多元共建，并为项目的精准定位及持续迭代反馈搭建起稳固可靠的运营平台;
打造主题鲜明、开放包容的优质社区生活消费圈：项目以儿童业态为鲜明标签，充分发挥开放式街区友好舒适的空间优势，定期与周边各大社区联动，通过举办多种主题活动增加消费者到场频率与黏性，构建社区生活生态共同体。
·0·1·
项目简介
万芊荟商管是万物云旗下商业运营管理企业，专注于社区商业、特色主题商业的运营服务及资产管理，为增量和存量商场客户提供商业领域全周期服务。致力于打造以周边3公里为服务半径的社区商业消费新场景，构建优质社区生活消费圈。响应政府政策，集结场内各大品牌，联动异业资源，定期与周边各大社区联动，坚持以“便捷”为核心，以“家庭生活”为主题，以“体验式消费”为载体，扮演好城市功能服务的角色。
奥体阳光天地是位于福州市仓山区海峡奥林匹克中心板块的社区商业，是由2015年全国首届青年运动会的“奥运村”转变为的非标准社区商业，在管面积超6万㎡，采用开放式的建筑结构，内有超3000㎡生活方式主题空间——乐境，通过自然绿植、休闲座椅、景观雕塑的摆放与打造，构建出生态、雅致的自然美学氛围。这里有超in、超潮、超全的娱乐元素，为周边新兴家庭和都市时尚达人，打造一个乐玩王国，希望成为孩子们快乐成长的世界、年轻人的休闲放松之地、家庭的分享乐园。
项目经过6年运营，商管已逐步将其打造成以亲子家庭客群为主的福州同城“遛娃圣地”，品牌主打家庭亲子，贴近周边住宅客群，深度契合“遛娃圣地”的定位。
·0·2·
15分钟生活圈的资管探索
体量小+分流严重，如何寻求增量发展?实现真正意义上的社商?
奥体阳光天地周边3km内居民户数超7万户，北部靠近多个福州优质大型商业综合体，存在严重的客户分流情况;从招商经营角度看，由于体量小、租金增长空间小、开放式建筑等因素，可能更加适合个人或者中小投资者加入，对于大的品牌较难入驻;根据2023年项目经营数据分析，日均客流2万人左右，人均客单50元左右，对已运营超6年的社商老项目来说，亟待求新的增量发展;而作为典型的社商，奥体阳光天地与周边3公里的业主一直存在一道隐形的墙：如何跟跟业主真正形成沟通、从而倾听周边业主客群真正商业和消费需求。
一个初心，与三方的协同
面对庞大的社区市场，要求商管对于C端消费者的认知与把握能力尤为重要，得满足7万户家庭客群消费体验和社交互动的需求，才能更好地搭建以社区邻里为中心的商业运营平台。
作为万物云旗下商管公司，万芊荟商管做了一次集团内协同合作：万芊荟商管在与万科物业及住这儿(万物云旗下的社区互联网应用平台)的三方新关系构筑中，做了一次大胆的尝试。在福州的万科物业在管项目中，首次将奥体阳光天地会员权益结合物业管理服务，借助 “住这儿”(社区服务打造的生活服务软件)链接到社区业主，通过日常基础服务触点，实现服务到家、消费到店，让商业率先获得一批新种子业主会员，提升15分钟生活圈内社区商业的运营成功概率，加速客群培养成熟效率，拉动平台流量，提升业主满意度，从而实现商管、社区、平台三方共赢。
迈出探索第一步
以往的社区与商业是独立分开的，奥体阳光天地作为典型的社商项目，虽具备一定的社区合作基础，但缺乏深度号召力，传统商业无法进入社区互动，更无法与业主直接接触。万芊荟的社商联动机制要求从集团内部建立一个完整协调机制，希望通过“商业+物业”的合作机制，让商场拉通物业、业主的通道，助力实现15分钟生活圈的社商运营。
在实际中，奥体阳光天地围绕“业主会员”的运营，创设“1+1+7”模型——1个社商+ 1个“住这儿”APP +7个社区：以商管为主要产出方——搭建产品与活动，社区线由物业方输出——直达业主。商管方通过改造和运营实现引客流、热场、创增收;万科物业管家依托业主福利信息释放契机，提升业主满意度，增加物业收缴率;住这儿APP平台丰富了内容和活跃度，提升APP装载率。
·0·3·
核心策略与实践探索
1.商场动作
冷区改造，打造社区客厅，重塑空间效益
以“商业+空间运营”的方式撬动起整个社区商业场景，主要包括共享空间改造项目的创新。冷区改造位于乐境b区入口，因规划设计存在问题，长期属于空置状态，经创新开造，以社区共享客厅身份重新亮相，为周边居民提供了免费休憩、聚会的空间。
南北街通道、内场主街空置，增加儿童游乐设备，滑滑梯、攀岩设备等进行空地填充，有效提升顾客滞留时间，从一定程度上有助于两侧商户经营增收。
推出“业主会员“身份等级，充盈业主生活，与社区业主形成紧密联系聚环
社商根本，就是做好千家万户的事儿。因此万芊荟商管除了普通会员外，也推出“业主会员”会员等级，享受更多的商场权益，跟社区做更好的链接。奥体阳光天地契合月度活动档期，定期推出符合社区生活调性的营销互动，如广场舞大赛、社区麻将赛、中秋大型博饼活动、万科物业暑期夏令营活动等，建立商管与业主面对面互动社群，定期商业资讯发布，有效且精准地输出奥体阳光天地“遛娃圣地”项目定位，增加到访频次，反哺居民生活，构建社区生活生态共同体。
现代科技赋能，数字化发展
万小星是万芊荟商管的会员运营小程序。通过大数据库的精准分析，已有效实现周边商场范围内近1万户的业主数据筛查与消费偏好分析，数据系统的完善对社区商业的精准运营、对品牌招调、营销活动方向、工程物业革新有着重要意义。
住这儿APP是为社区公益而生的线上程序，主提供有业主福利、到家服务等业主生活便捷服务。通过这儿APP与万小星的平台互通，提出“业主即会员，福利一站享”，实现两个平台的强链接，提升业主会员有效权益价值感。
2.初见成效
截止目前，奥体阳光天地已持续为周边社区业主提供20余个超值业主优惠，涵盖观影娱乐、水吧、餐饮、零售等业态。通过管家点对点宣发推介，为商户创造额外销售额增长点;从商场经营数据分析来看，在”商业+物业“合作模式支持下，全年累计客流已达456.9万，同比2022年递增50%，项目全年会员活跃度同比2022年提升10%。
从3月份至今，奥体和周边万科物业联动，共同为业主举办超40场邻里活动，如广场舞大赛、社区麻将赛、中秋博饼等大型社区文娱活动，参与业主超16000人，平均活动到场率超50%。高频的活动、优质的产品，让不少业主提升了对社区物业的认可度与满意度，增加管家与业主之间的互动，对社区建设起到了至关重要的正面作用。
3.搭建第三空间，助力15分钟生活圈
目前商圈仅是提供业主商品服务，社区文化活动服务，还缺乏对于业主生活层面的多面洞察，板块不齐全。万芊荟商管目标是给消费者除了家和工作之外，提供第三空间愿意让居民停留的地方。根据马斯洛第三层次-爱与归属的社交需求，搭建邻里间的感情联系的个性化空间，未来通过智能化、科技化、人性化、场景化的拓展，比如叠加阅读区、外摆咖啡区、亲子活动区、露台电影区、萌宠互动区使其功能多元化，在商场内构建专属万芊荟周边业主的“社交客厅”。
万芊荟商管作为社区客厅的主要运营方，未来将按照“问计于民、问需于民”的要求，深入调研社区内居民的文化需求，通过提供定制化服务，形成服务内容“菜单”，并定期更新，将邻里的这种“亲密”商业，与城市发展、教育娱乐、运动健康等丰富功能融入组合，创造出全新的体验式消费和生活模式。
·0·4·
团队成员互动分享
CURF:您如何理解商业项目与社区治理之间的关系与协同?
社区商业和社区治理之间的协同关系表现在商业的发展和治理的管理之间的相互促进。商业的发展需要良好的治理环境，而治理的管理也需要商业的支持和参与。如果商业和治理不能协调合作，将会导致社区治理失序，商业市场混乱。
我们一直想做真正意义上的社商，作为万物云旗下商管公司，“商业+物业”合作方式是一个很好的契机，奥体阳光天地项目利用可以基于此快速建立居民与商业之间的链接，了解居民所需并给予满足，从而提升居民生活幸福感及满意度，间接促进全民安居乐业。
CURF:项目对于参与15分钟生活圈建设的最核心价值
15分钟生活圈建设的核心是打造一个高效、有序、自主的生活方式。其主要建设目的是为居民提供更好生活圈子，该圈子在提高生活质量同时，也能为实现个人发展和成长提供足够平台。所以一个相对成熟的社区商业是15分钟生活圈不可或缺的核心配套，奥体阳光天地开业至今已7年是一个非常具有代表性的社区型商业，由其服务周边近7万户居民，参与15分钟生活圈建设，民生与商业达到了“共益共生”，同样使得15分钟生活圈保持长效平衡并不断发展。
CURF:您认为这个项目实现的最大突破是什么?
传统的商业体与物业，与业主都存在一道隐形的墙，“商业+物业”合作的方式可以更加深化奥体阳光天地“社商”定位，也可以先市场一步，与社区搭起“连心桥”。这使得我们能够直达业主，持续通过对核心消费业主的洞察，为商业的良性发展指引方向，这是我们寻求项目增量发展的很重要的突破口。
CURF:项目正在探索的新课题有哪些?比如创新路径、实践工具、内容生产等等，目前的探索进展如何?
商社协同很重要的前提是链接工具的设计，商场端有会员系统“万小星”，社区端有业主服务APP“住这儿”，为了给社区居民更好的专享体验，目前集团已经打通了两方程序，可实现商场的会员权益与社区日常服务一码通，居民可通过“住这儿”APP实现商场活动参与及缴存物业费等生活需求。